Plusvalía Municipal en Venta con Pérdidas
Venta con pérdidas — Comprueba si tu operación está no sujeta
Este cálculo es orientativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. El importe exacto depende de la ordenanza fiscal de su municipio. Consulte con un profesional antes de tomar decisiones fiscales.
No sujeción por ausencia de incremento real
Cuando el valor de transmisión es inferior al de adquisición, no existe incremento de valor del terreno y la operación está no sujeta (Art. 104.5 TRLRHL). No se trata de una exención ni de una bonificación: directamente no nace la obligación tributaria.
Sentencia del Tribunal Constitucional STC 182/2021
El TC declaró inconstitucional el anterior sistema de cálculo que presumía siempre un incremento de valor. Desde entonces, es obligatorio comprobar si existió ganancia real antes de liquidar el impuesto. Esta sentencia es la base legal de la no sujeción por pérdidas.
Proporción de suelo en la prueba de pérdida
La pérdida se calcula sobre la proporción de suelo del inmueble. Si la operación global muestra pérdida de €50.000 y la proporción de suelo es del 30%, la pérdida imputable al terreno es de €15.000. Si esta cifra es negativa, hay no sujeción.
- ×Pagar la plusvalía sin comprobar si hubo pérdida real. Muchos contribuyentes asumen que siempre deben pagar.
- ×Presentar autoliquidación en lugar de declaración de no sujeción. Son trámites diferentes con consecuencias distintas.
- ×No conservar las escrituras de compra y venta originales, que son la prueba fundamental de la pérdida.
- ×No tener en cuenta la proporción de suelo: la pérdida se mide solo sobre la parte de terreno, no sobre el edificio.
- Escritura de adquisición original (precio y fecha)
- Escritura de venta (precio y fecha)
- Recibo del IBI con valores catastrales desglosados
- Declaración de no sujeción (modelo del Ayuntamiento)
- Copia de la referencia catastral del inmueble
Cómo funciona
Introduce los valores catastrales del inmueble
Necesitas el valor catastral del suelo y el total (de tu recibo del IBI). La proporción de suelo determina qué parte de la pérdida corresponde al terreno.
Indica el precio de compra y el de venta
Introduce el precio original de adquisición y el precio de venta según las escrituras. Si el precio de venta es inferior, se detectará la pérdida.
Verifica que el método real muestra pérdida
El calculador mostrará que el método real arroja una base imponible negativa o cero. Esto confirma la no sujeción.
Descarga el resultado como referencia
Guarda el resultado del cálculo como referencia para presentar ante el Ayuntamiento junto con las escrituras.
Presenta declaración de no sujeción
Acude al Ayuntamiento o sede electrónica con las escrituras de compra y venta para presentar la declaración de no sujeción (no autoliquidación).
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Desde la reforma de noviembre de 2021, si el valor de transmisión es inferior al de adquisición (no hay incremento real de valor), la operación está no sujeta al impuesto de plusvalía municipal (Art. 104.5 TRLRHL). El impuesto es cero.
¿Cómo demuestro que vendí con pérdidas?
Debes presentar ante el Ayuntamiento las escrituras de compra y venta que acrediten los valores. Si los valores se refieren al inmueble completo, se aplica la proporción de suelo (valor catastral suelo / total) para determinar la pérdida sobre el terreno.
¿Qué es la no sujeción y cómo se solicita?
La no sujeción significa que la operación no genera hecho imponible: no hay impuesto que pagar. Debes presentar una declaración de no sujeción ante el Ayuntamiento (no una autoliquidación) aportando documentación que acredite la ausencia de incremento de valor.
¿Puedo reclamar plusvalía pagada en una venta con pérdidas?
Si pagaste plusvalía en una venta con pérdidas antes de la STC 182/2021 (octubre de 2021), podrías tener derecho a reclamar. Si fue antes de noviembre de 2017, está prescrito. Consulta a un abogado tributarista para evaluar tu caso concreto.
¿Y si el Ayuntamiento no acepta mi declaración de no sujeción?
Si el Ayuntamiento rechaza tu declaración, puedes presentar recurso de reposición y, posteriormente, reclamación económico-administrativa. Es recomendable contar con asesoramiento profesional. La carga de la prueba recae inicialmente sobre el contribuyente.
¿La no sujeción aplica solo a compraventas o también a herencias?
La no sujeción aplica a cualquier tipo de transmisión: compraventa, herencia y donación. Si el valor del terreno no ha aumentado desde la adquisición original, independientemente de cómo se transmita, no hay hecho imponible.
Contexto Legal
Art. 104.5 TRLRHL (añadido por RDL 26/2021). STC 182/2021 del Tribunal Constitucional. No sujeción cuando no existe incremento real de valor del terreno.
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